Изх. №53-04-677
13.10.2023 г.
ЗДДФЛ - чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и б. "б"
ЗДДФЛ - чл. 50а, ал. 1
ЗДДФЛ - чл. 33
ЗДДФЛ - чл. 50
Без да излагате конкретна фактическа обстановка, цитирайки разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ (не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години) отправяте следния въпрос:
Какъв данък ще дължите ако при продажбата на два недвижими имота за единият недвижим имот са изминали повече от пет години между датата на придобиване и датата на продажбата, а за другия не(данъкът който дължите ще е само за имота, за който не са изминали пет години от датата на придобиване и датата на продажбата или и за двата имота)?
Поради необходимост от допълнителна информация относно изясняване на конкретни факти и обстоятелства във връзка с поставените въпроси, в проведени телефонни разговори се уточни, че недвижимите имоти са жилищни/апартаменти и са придобити чрез покупка, първият преди шест години, а вторият преди четири години.
Съобразявайки относимата нормативна уредба по зададения от Вас въпрос, изразявам следното принципно становище:
На основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които санеоблагаеми по силата на закон.
Необлагаемите доходи са изчерпателно изброени в чл. 13, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква ,,а" на ЗДДФЛ, доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването на въпросния жилищен имот и датата на продажбата са изминали повече от три години са необлагаеми.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
"Недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди (§ 1, т. 51 от Допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ, в сила от 01.01.2008 г.).
Предвид гореизложеното за придобитият доход от продажбата на недвижимия жилищен имот/апартамент, за който са изтекли повече от три години от датата на придобиването до датата на продажбата (т. е. придобития преди четири години) е налице хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. а" от ЗДДФЛ, а по отношение на втория недвижим имот/апартамент, за който са изтекли повече от пет години от датата на придобиването до датата на продажбата (т.е. придобитият преди шест години) е налице хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от с. з., поради което придобитите доходи от продажбата на двата недвижими имота/апартамента няма да подлежат на облагане.
На основание чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ не са задължени да подават годишна данъчна декларация (ГДД) по чл. 50 от ЗДДФЛ (образец 2001) лицата, които са получили само необлагаеми доходи, с изключение на посочените в чл. 13, ал. 1, т. 29 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 50а, ал. 1 от ЗДДФЛ (изм. ДВ, бр. 102 от 2022 г., в сила от 01.01.2023 г.) местните физически лица могат да декларират в ГДД по чл. 50 придобитите през годината доходи, които са освободени от облагане по силата на този закон, придобитите доходи, облагаеми с окончателен данък по чл. 38 полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт. Ако лицето желае да декларира придобитите доходи, следва да попълни Приложение № 13 (образец 2013) на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Следва да имате предвид обаче, че когато доходите от продажба на недвижимо имущество не попадат в обхвата на необлагаемите доходи(т.е. ако по отношение на двата недвижими имота/апартамента не са изпълнени разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и б. "б" от ЗДДФЛ), при формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 и 34 от ЗДДФЛ. На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ). Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.
За придобити през годината доходи от прехвърляне на права или имущество, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа се попълва Приложение № 5 (образец 2051) на ГДД по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода (чл. 53, ал. 1 от ЗДДФЛ).
В запитването, без да е изложена конкретна фактическа обстановка, е цитирана разпоредбата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, съгласно която не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба или замяна на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Въпрос: Какъв данък ще дължите, ако при продажбата на два недвижими имота за единия недвижим имот са изминали повече от пет години между датата на придобиване и датата на продажбата, а за другия не (данъкът, който дължите, ще е само за имота, за който не са изминали пет години от датата на придобиване и датата на продажбата, или и за двата имота)?
В проведени телефонни разговори е уточнено, че недвижимите имоти са жилищни (апартаменти) и са придобити чрез покупка, като първият е придобит преди шест години, а вторият - преди четири години.
Съобразявайки относимата нормативна уредба по зададения въпрос, е изложено следното принципно становище.
На основание чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон. Необлагаемите доходи са изчерпателно изброени в чл. 13, ал. 1 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ, доходите, придобити от продажба или замяна на един недвижим жилищен имот, са необлагаеми, ако между датата на придобиването на този жилищен имот и датата на продажбата са изминали повече от три години.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година от продажба на до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години.
Съгласно § 1, т. 51 от Допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ (в сила от 01.01.2008 г.), "недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Предвид горното, за придобития доход от продажбата на недвижимия жилищен имот (апартамент), за който са изтекли повече от три години от датата на придобиването до датата на продажбата (т.е. придобития преди четири години), е налице хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ. По отношение на втория недвижим имот (апартамент), за който са изтекли повече от пет години от датата на придобиването до датата на продажбата (т.е. придобития преди шест години), е налице хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "б" от същия закон. Поради това придобитите доходи от продажбата и на двата недвижими имота (апартаменти) няма да подлежат на облагане.
Извод: В разглежданата хипотеза доходите от продажбата и на двата жилищни имота са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и б. "б" от ЗДДФЛ и не се дължи данък за нито един от тях.
На основание чл. 52, ал. 1, т. 3 от ЗДДФЛ не са задължени да подават годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ (образец 2001) лицата, които са получили само необлагаеми доходи, с изключение на посочените в чл. 13, ал. 1, т. 29 от ЗДДФЛ.
Съгласно чл. 50а, ал. 1 от ЗДДФЛ (изм. ДВ, бр. 102 от 2022 г., в сила от 01.01.2023 г.) местните физически лица могат да декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 придобитите през годината доходи, които са освободени от облагане по силата на този закон, придобитите доходи, облагаеми с окончателен данък по чл. 38, полученото имущество по наследство, завет и дарение, както и полученото имущество с възстановено право на собственост по реда на нормативен акт. Ако лицето желае да декларира придобитите доходи, следва да попълни Приложение № 13 (образец 2013) на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Извод: При получаване само на необлагаеми доходи от продажба на посочените имоти не възниква задължение за подаване на годишна данъчна декларация, но лицето може по желание да ги декларира в Приложение № 13 към декларацията по чл. 50 от ЗДДФЛ.
Посочено е, че когато доходите от продажба на недвижимо имущество не попадат в обхвата на необлагаемите доходи (т.е. ако по отношение на двата недвижими имота/апартамента не са изпълнени разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и б. "б" от ЗДДФЛ), при формирането на облагаемия доход и на годишната данъчна основа за тези доходи следва да се прилагат разпоредбите на чл. 33 и чл. 34 от ЗДДФЛ.
На основание чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата или замяната, включително възнаграждение, различно от пари.
Цената на придобиване на имуществото се определя по реда на чл. 33, ал. 6 от ЗДДФЛ, като в общия случай това е документално доказаната цена на придобиване на имота.
За придобити през годината доходи от прехвърляне на права или имущество, подлежащи на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа, се попълва Приложение № 5 (образец 2051) на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, която се подава в срок от 10 януари до 30 април на годината, следваща годината на придобиване на дохода (чл. 53, ал. 1 от ЗДДФЛ).
Извод: Когато доходите от продажба на недвижими имоти не са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" и б. "б" от ЗДДФЛ, облагаемият доход се определя по чл. 33 и чл. 34 от ЗДДФЛ и се декларира в Приложение № 5 към годишната данъчна декларация по чл. 50, подадена в срока по чл. 53, ал. 1 от ЗДДФЛ.
