НАП: Данъчно третиране по ЗДДС и документиране на неустойки и лихви при договор за покупко-продажба на недвижим имот

Във връзка със сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот - стара сграда, построена преди повече от двадесет години, дружеството е третирало доставката като освободена. Купувачът е превел авансово 40% от общо дължимата сума. В договора е уговорено, че при отказ от закупуване на сградата преведената сума се счита за платена неустойка за неизпълнение на договора.

Поставени са следните въпроси:

Въпрос: Следва ли дружеството да издаде на купувача отделно от фактурата за авансово получената сума и фактура за неустойка за неизпълнение на сключения договор за покупко - продажба?

Въпрос: Как следва да се квалифицира тази неустойка, като обезщетителна или като санкционна?

Въпрос: Следва ли в случай, че неустойката бъде квалифицирана като санкционна, да се начислен ДДС?

Въпрос: В случай, че следва да се начисли ДДС, следва ли получената сума да се разбира като данъчна основа и върху нея да бъде начислен ДДС или авансово получената сума следва да се счита за данъчна основа плюс ДДС?

Въпрос: За получателят по фактурата налице ли е законово основание да приспадне начисления данък като данъчен кредит?

Въпрос: Следва ли за начислена, уговорена или законна лихва, вследствие на забавено плащане по договор, да се издава фактура?

Въпрос: В случай, че следва да се издава фактура, следва ли върху дължимата лихва да бъде начислен ДДС?

Въпрос: В случай, че между страните има уговорена санкционна лихва за забава на плащане, в размер по-голям от законната лихва, следва ли да бъде начислен ДДС?

Въпрос: Респективно за получателят по фактурата налице ли е законово основание да приспадне като данъчен кредит начисленият ДДС?

Въз основа на изложената фактическа обстановка и относимите разпоредби на ЗДДС и ППЗДДС се приема следното:

Дружеството получава авансово плащане във връзка с освободена доставка, свързана с покупко - продажба на стара сграда. Съгласно чл. 113, ал. 1 и ал. 4 от ЗДДС всяко регистрирано по закона лице - доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това, освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117. Фактурата се издава не по-късно от 5 дни от датата на възникване на данъчното събитие за доставката, а при авансово плащане - не по-късно от 5 дни от датата на получаване на плащането.

Съгласно чл. 79, ал. 4 от ППЗДДС при извършване на освободена доставка във фактурата или известието като основание за неначисляване на данък се вписва съответната разпоредба от закона, по силата на която доставката е освободена.

В този смисъл, при получаване на авансовото плащане по предварителния договор за покупко - продажба на имота следва да се издаде фактура в 5-дневен срок от получаване на плащането, като като основание за неначисляване на данък се вписва разпоредбата на чл. 45, ал. 3 от ЗДДС.

В случай на отказ от закупуване на сградата е налице разваляне на доставката. На основание чл. 115, ал. 1 и ал. 2 от ЗДДС следва да се издаде кредитно известие към издадената фактура не по-късно от 5 дни от възникване на съответното обстоятелство - развалянето на доставката.

По силата на сключения договор дружеството е приело, че при отказ от закупуване на сградата преведената сума се счита за неустойка за неизпълнение на договора.

Съгласно чл. 26, ал. 2 от ЗДДС данъчната основа се определя на базата на всичко, което включва възнаграждението, получено от или дължимо на доставчика във връзка с доставката, от получателя или от друго лице, определено в левове и стотинки, без данъка по този закон. Не се смятат за възнаграждение по доставка всякакви плащания на неустойки и лихви с обезщетителен характер.

По своята правна същност лихвите и неустойките могат да бъдат с обезщетителен (компенсаторен) или със санкционен характер. С обезщетителен характер са лихвите и неустойките, които обезщетяват страната по договора, претърпяла увреждане вследствие неизпълнение на задълженията от другата страна. Лихвите и неустойките със санкционен характер са тези, които са уговорени между страните като допълнителна санкция, в допълнение на тази, която компенсира неизпълнението на договора, и представляват заместваща престация.

Разпоредбата на чл. 26, ал. 2 от ЗДДС е свързана с определяне на данъчната основа, когато е налице доставка. В конкретния случай доставката, свързана с покупко - продажба на недвижим имот, е развалена и заплатената неустойка за неизпълнение на договора е извън обхвата на ЗДДС.

Съгласно чл. 84 от ППЗДДС за документирането на неустойките и лихвите с обезщетителен характер не се издава данъчен документ по ЗДДС, а те се документират с документ, удостоверяващ плащането им.

С оглед на горното, предвидените неустойки в договора за покупко - продажба на недвижим имот, независимо дали са с обезщетителен или със санкционен характер, както и начислената лихва вследствие на забавено плащане по договор, която има обезщетителен характер, следва да се документират с документ, удостоверяващ плащането им.

Когато лихвата има санкционен характер, тя следва да се включи в данъчната основа на доставката. Тъй като в случая дружеството третира доставката, свързана с покупко - продажба на недвижим имот, като освободена доставка, лихвата ще има същия характер на освободена доставка.

Извод: Авансовото плащане по освободената доставка се фактурира в 5-дневен срок с основание по чл. 45, ал. 3 от ЗДДС, при разваляне на доставката се издава кредитно известие по чл. 115 от ЗДДС, а задържаната сума като неустойка за неизпълнение е извън обхвата на ЗДДС и се документира само с документ за плащане; неустойките (обезщетителни или санкционни) и обезщетителните лихви не се фактурират по ЗДДС, а санкционните лихви се включват в данъчната основа на доставката и при освободена доставка имат същия освободен характер.