ЗДДФЛ - чл. 43, ал. 4; чл. 44, ал. 4, чл. 45, ал. 4, чл. 55, ал. 1, чл. 65, ал. 13;
ЗДДС - чл. 12, ал. 1; чл. 66, ал. 1; чл. 113, ал. 1 и ал. 3; чл. 114, ал. 1;
ОТНОСНО: Документиране на наем от физическо лице, регистрирано по ЗДДС и наематели юридически лица
Във връзка с Ваше писмо, постъпило в Дирекция ОДОП - ..., с вх. № ... от 16.02.2015 г. е изложена следната фактическа обстановка:
Вие сте нотариус, самоосигуряващо се лице, регистрирано по ЗДДС. Отдавате под наем собствен недвижим имот, придобит от Вас като физическо лице. Наемателите са юридически лица.
Поставени са следните въпроси:
- Кой би следвало да се третира като наемодател - самоосигуряващото се лице, регистрирано като нотариус или физическото лице?
- В случай, че отговорът на първия въпрос е "самоосигуряващото се лице", необходимо ли е да бъдат издавани фактури за получения наем?
- Чие е задължението за внасяне в републиканския бюджет по сметка на НАП на авансовия данък по чл. 44 от ЗДДФЛ и кой следва да подава декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ - наемателят /юридическо лице/ като платец на дохода или самоосигуряващото се лице - нотариус като получател на дохода?
Предвид изложената фактическа обстановка и съобразявайки относимата нормативна уредба, по зададените от Вас въпроси, изразяваме следното становище:
По ЗДДФЛ:
Дейността отдаване под наем на недвижимо имущество не е изрично заложена в разпоредбите на чл. 1 ал. 1 от ТЗ, а именно, физическите лица извършващи сделки отдаване под наем на недвижим имот, не са търговци. Предвид на това доходът от наем ще се облага по реда на чл. 31 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/, с оглед на което относно удържането и внасянето на авансовия данък ще бъде прилагана разпоредбата на чл. 44, ал. 4 от ЗДДФЛ. Според нея, когато платецът на дохода от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на авансовия данък се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. Размерът на дължимия авансов данък се определя като облагаемият доход, определен по реда на чл.31 от закона се умножи по данъчна ставка 10 на сто. Според тази разпоредба не е от значение това дали физическото лице - наемодател е самоосигуряващо се лице, физическо лице регистрирано по ЗДДС или лице регистрирано като упражняващо свободна професия. При прилагане на разпоредбата за авансово удържане и внасяне на данъка за доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е важно дали платецът на дохода /наемателят/ е предприятие или самоосигуряващо се лице.
Данъчната основа за изчисляване на дължимия авансов данък върху дохода от наем от наемателя следва да бъде нетната основа на услугата /без ДДС/.
Задължението за удържането и внасяне на авансовия данък е на платеца на дохода от наем, т.е. на дружествата наематели, тъй като същите са предприятия по смисъла на чл. 1, ал. 2 от Закона за счетоводството /ЗСч/. Данъкът се удържа от платеца при изплащането му.
Данъкът се внася в републиканския бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по мястото на регистрация на платеца на дохода в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода (чл. 65, ал.12 и чл. 66, ал. 1 от ЗДДФЛ).
Следва да имате предвид, че в сила от 01.01.2015 г. съгласно разпоредбата на чл. 65, ал. 13 от ЗДДФЛ не се удържа и внася авансов данък по чл. 43, ал. 4 и чл. 44, ал. 4 за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година, освен когато лицето, придобиващо дохода, писмено декларира пред предприятието или самоосигуряващото се лице - платец на дохода, че желае удържане на данък. В тези случаи удържаният данък се внася от платеца на дохода в срок до 31 януари на следващата година.
На основание чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ, предприятията и самоосигуряващите се лица - платци на доходи, задължени да удържат и внасят данъци по реда на този закон, подават декларация по образец за дължимите данъци (образец 4001). Данъчната декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ, се подава в сроковете за внасяне на дължимите данъци (чл. 56, ал. 1 от ЗДДФЛ).
Съгласно чл. 50, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ физическите лица подават годишна данъчна декларация (ГДД) за придобитите през годината доходи. Декларацията се подава лично или от упълномощено лице.
На основание разпоредбата на ал. 4 от чл. 45 от ЗДДФЛ дружеството, платец на доходи по чл. 31 от закона, издава за изплатените доходи и удържания данък по реда на чл. 44 сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци. Тези документи се издават при поискване от лицето, придобило дохода, а когато лицето не е поискало издаването им - в срок до 15 април на следващата година.
По ЗДДС:
По смисъла на чл.113, ал.1 от Закона за данък върху добавената стойност, всяко данъчно задължено лице - доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл.117 от с.з. Случаите в които издаването на фактура не е задължително, са регламентирани с текстовете на чл.113, ал.3 от материалния закон.
В случая на запитването сте посочили, че извършвате услуга като физическо лице - отдавате под наем недвижим имот с получател по доставката - юридическо лице.
Данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея, съгласно разпоредбата на чл.3, ал.1 от Закона. Определение на понятието "независима икономическа дейност" е дадено в текста на чл.3, ал.2 от с.з., а именно: независима икономическа дейност е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Следователно, в случая на запитването, за осъществяваната от физическото лице дейност по отдаване под наем на недвижим имот ще е налице хипотезата на осъществяване на независима икономическа дейност. За което, същото това лице ще се счита за данъчно задължено и за тази си дейност. В тази връзка и на основание чл.113, ал.1 от ЗДДС, за Вас като физическо лице, регистрирано по ДДС, ще възникне задължение за издаване на фактура по чл.114, ал.1 за доставките по отдаване под наем на недвижим имот. Предвид на обстоятелството, че получател на услугата по отдаване на недвижим имот е юридическо лице, ще се счита, че е налице облагаема доставка по смисъла на чл.12, ал.1 от Закона, за което приложимата ставка на данъка върху добавената стойност ще е в размер на 20 на сто във връзка с текста на чл.66, ал.1 от с.з.
В заключение, считайте издадената от Вас фактура като документ удостоверяващ извършената услуга, а сметката за изплатените суми и служебната бележка, издадена от предприятието, като документ удостоверяващ дължимия авансов данък и облагаемия доход.
Изложена е следната фактическа обстановка: Лице е нотариус, самоосигуряващо се лице, регистрирано по ЗДДС. Отдава под наем собствен недвижим имот, придобит като физическо лице. Наемателите са юридически лица.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос 1: Кой би следвало да се третира като наемодател - самоосигуряващото се лице, регистрирано като нотариус или физическото лице?
Въпрос 2: В случай, че отговорът на първия въпрос е "самоосигуряващото се лице", необходимо ли е да бъдат издавани фактури за получения наем?
Въпрос 3: Чие е задължението за внасяне в републиканския бюджет по сметка на НАП на авансовия данък по чл. 44 от ЗДДФЛ и кой следва да подава декларация по чл. 55 от ЗДДФЛ - наемателят (юридическо лице) като платец на дохода или самоосигуряващото се лице - нотариус като получател на дохода?
По ЗДДФЛ
Дейността по отдаване под наем на недвижимо имущество не е изрично посочена в чл. 1, ал. 1 от Търговския закон. Поради това физическите лица, извършващи сделки по отдаване под наем на недвижим имот, не са търговци.
Доходът от наем се облага по реда на чл. 31 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). Относно удържането и внасянето на авансовия данък се прилага чл. 44, ал. 4 от ЗДДФЛ. Съгласно тази разпоредба, когато платецът на дохода от наем е предприятие или самоосигуряващо се лице, размерът на авансовия данък се определя и данъкът се удържа от платеца на дохода при изплащането му. Размерът на дължимия авансов данък се определя като облагаемият доход, определен по реда на чл. 31 от закона, се умножи по данъчна ставка 10 на сто.
Според чл. 44, ал. 4 от ЗДДФЛ не е от значение дали физическото лице - наемодател е самоосигуряващо се лице, физическо лице, регистрирано по ЗДДС, или лице, регистрирано като упражняващо свободна професия. При прилагане на разпоредбата за авансово удържане и внасяне на данъка за доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество е от значение дали платецът на дохода (наемателят) е предприятие или самоосигуряващо се лице.
Данъчната основа за изчисляване на дължимия авансов данък върху дохода от наем от наемателя следва да бъде нетната основа на услугата (без ДДС).
Задължението за удържане и внасяне на авансовия данък е на платеца на дохода от наем, т.е. на дружествата - наематели, тъй като те са предприятия по смисъла на чл. 1, ал. 2 от Закона за счетоводството. Данъкът се удържа от платеца при изплащането на дохода.
Данъкът се внася в републиканския бюджет по сметка на териториалната дирекция на Националната агенция за приходите по мястото на регистрация на платеца на дохода в срок до края на месеца, следващ тримесечието на придобиване на дохода (чл. 65, ал. 12 и чл. 66, ал. 1 от ЗДДФЛ).
От 01.01.2015 г. е в сила чл. 65, ал. 13 от ЗДДФЛ, съгласно който не се удържа и внася авансов данък по чл. 43, ал. 4 и чл. 44, ал. 4 за доходи, придобити през четвъртото тримесечие на данъчната година, освен когато лицето, придобиващо дохода, писмено декларира пред предприятието или самоосигуряващото се лице - платец на дохода, че желае удържане на данък. В тези случаи удържаният данък се внася от платеца на дохода в срок до 31 януари на следващата година.
На основание чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ предприятията и самоосигуряващите се лица - платци на доходи, задължени да удържат и внасят данъци по реда на този закон, подават декларация по образец за дължимите данъци (образец 4001). Данъчната декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ се подава в сроковете за внасяне на дължимите данъци (чл. 56, ал. 1 от ЗДДФЛ).
Съгласно чл. 50, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ физическите лица подават годишна данъчна декларация за придобитите през годината доходи. Декларацията се подава лично или от упълномощено лице.
На основание чл. 45, ал. 4 от ЗДДФЛ дружеството - платец на доходи по чл. 31 от закона, издава за изплатените доходи и удържания данък по реда на чл. 44 сметка за изплатени суми и служебна бележка по образци. Тези документи се издават при поискване от лицето, придобило дохода, а когато лицето не е поискало издаването им - в срок до 15 април на следващата година.
Извод: Доходът от наем се облага по реда на чл. 31 от ЗДДФЛ, като авансовият данък по чл. 44, ал. 4 се определя и удържа от платеца на дохода - дружеството наемател, върху нетната сума без ДДС, внася се по сметка на ТД на НАП по регистрация на платеца в установените срокове, а декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ подава платецът на дохода.
По ЗДДС
Съгласно чл. 113, ал. 1 от Закона за данък върху добавената стойност всяко данъчно задължено лице - доставчик, е длъжно да издаде фактура за извършената от него доставка на стока или услуга или при получаване на авансово плащане преди това, освен в случаите, когато доставката се документира с протокол по чл. 117 от закона. Случаите, в които издаването на фактура не е задължително, са регламентирани в чл. 113, ал. 3 от закона.
В разглеждания случай физическото лице извършва услуга - отдаване под наем на недвижим имот, като получател по доставката е юридическо лице.
Съгласно чл. 3, ал. 1 от ЗДДС данъчно задължено е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. В чл. 3, ал. 2 от закона е дадено определение на "независима икономическа дейност": това е дейността на производители, търговци и лица, предоставящи услуги, включително в областта на минното дело и селското стопанство, както и упражняването на свободна професия, включително на частен съдебен изпълнител и нотариус. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него.
Следователно, при дейността по отдаване под наем на недвижим имот от физическото лице е налице осъществяване на независима икономическа дейност. За тази дейност лицето се счита за данъчно задължено лице.
В тази връзка и на основание чл. 113, ал. 1 от ЗДДС за физическото лице, регистрирано по ДДС, възниква задължение за издаване на фактура по чл. 114, ал. 1 за доставките по отдаване под наем на недвижим имот.
Тъй като получател на услугата по отдаване на недвижим имот е юридическо лице, е налице облагаема доставка по смисъла на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС. Приложимата ставка на данъка върху добавената стойност е 20 на сто, съгласно чл. 66, ал. 1 от закона.
Извод: Отдаването под наем на недвижим имот от физическото лице представлява независима икономическа дейност, за която лицето е данъчно задължено по ЗДДС и е длъжно да издава фактури по чл. 113 и чл. 114 от ЗДДС, като доставката е облагаема по чл. 12, ал. 1 със ставка 20 на сто по чл. 66, ал. 1 от ЗДДС.
Заключителен акцент
Издадената от физическото лице фактура следва да се счита за документ, удостоверяващ извършената услуга по отдаване под наем. Сметката за изплатени суми и служебната бележка, издадени от предприятието - платец на дохода, удостоверяват дължимия авансов данък и облагаемия доход.
Извод: Фактурата, издадена от физическото лице - наемодател, документира доставката по ЗДДС, а сметката за изплатени суми и служебната бележка, издадени от дружеството - наемател, документират за целите на ЗДДФЛ изплатения доход от наем, удържания авансов данък и размера на облагаемия доход.
