3_594/11.03.2015г.
ЗДДС, чл. 25;
ЗДДС, чл. 69
Относно: данъчно третиране на продажба на съсобствен недвижим имот съгласно разпоредбите на Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС)
Според изложеното в запитването дружеството е в процес на установяване на договорни отношения с партньори във връзка със закупуване на апартамент в курортен комплекс във В. След закупуването на апартамента дружеството възнамерява да извършва стопанска дейност чрез отдаване под наем на фирма, която менажира целия курортен комплекс, като ще се заплаща наем според броя на нощувките през месеца. Към запитването е приложен проект на нотариален акт (НА) за покупката, като се посочва, че имотът не е стара сграда по смисъла на ЗДДС. Съгласно този нотариален акт продавачите са 5 юридически лица, които са собственици на различни идеални части от апартамента. Дължимата сума ще се превежда по банкова сметка на един от съсобствениците, като първоначално ще се заплатят Х евро, а останалата част ще се заплаща на 48 месечни вноски по У евро. Собствеността ще се прехвърли и владението върху апартамента ще се предаде на купувача с подписването на нотариалния акт.
Предвид изложеното се поставят следните въпроси:
1. Необходимо ли е съсобственикът на имота, по чиято сметка ще се превежда дължимата сума за покупката да притежава изрично пълномощие за това?
2. При наличие на плащане на части кога възниква данъчното събитие, как следва да се документира доставката и дружеството ще има ли право на данъчен кредит за тази доставка?
При така изложената фактическа обстановка и с оглед разпоредбите на ЗДДС (обн. ДВ, бр. 63 от 4 август 2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 107 от 24.12.2014 г.) и Правилника за прилагане на ЗДДС (ППЗДДС, обн. ДВ, бр. 76 от 15.09.2006 г., посл. изм. ДВ, бр. 1 от 06.01.2015 г.) изразяваме следното становище:
Законодателството допуска възможността няколко правни субекта да бъдат носители на правото на собственост по отношение на една и съща вещ или прехвърлимо имуществено право. Съсобствеността може да бъде породена от разнообразни юридически факти: правна сделка, наследствено правоприемство, прекратена съпружеска имуществена общност, изтекла придобивна давност при съвместно владеене на определена вещ, регулация. Тази възможност е уредена в разпоредбата на чл.30 от Закона за собствеността (ЗС), съгласно която правото на собственост може да принадлежи и общо на две или повече лица - държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Понятието "лизинг" като търговска сделка е уредено в чл.342, ал.1 от Търговския закон. Съгласно тази разпоредба с договора за лизинг лизингодателят се задължава да предостави за ползване вещ срещу възнаграждение. Видно от представения нотариален акт, в настоящия случай се касае за продажба на недвижим имот, а не за предоставяне за ползване на същия. Предвид изложеното тази сделка не може да се третира като "лизинг" и съответно разпоредбите на ЗДДС, третиращи този вид договори са неотносими към настоящата доставка на недвижим имот.
Съгласно чл. 25, ал. 2 от ЗДДС данъчното събитие възниква на датата, на която собствеността върху стоката е прехвърлена или услугата е извършена. Доставка на стока по смисъла на закона е прехвърлянето на правото на собственост или друго вещно право върху стока. На основание чл.25, ал.7 от ЗДДС когато, преди да е възникнало данъчно събитие по ал. 2, 3 и 4 се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането), с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.
На основание чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Това означава, че прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти или вещни права върху тях е валидно само, ако е извършено в нотариална форма. С оглед предвиденото в договора за отстъпване собствеността върху имота с подписване на НА, то данъчното събитие в случая възниква на датата на подписването му.
Предвид изложеното и разпоредбата на чл.113, ал.1 и ал.4 от ЗДДС всеки един от продавачите следва в 5-дневен срок от датата на възникване на данъчното събитие (датата на авансовото плащане) да издаде фактура с данъчна основа, съответстваща на притежаваната идеална част и спазвайки нормата на чл.26, ал.3 от закона.
По отношение на начина на плащане следва да се посочи, че независимо от обстоятелството, че дължимата продажна цена на недвижимия имот ще се плаща от купувача по банкова сметка на един от съсобствениците, за което другите съсобственици са уведомени и са дали съгласието си, подписвайки нотариалния акт, фактическите притежатели на сумата от продажбата са отделните съсобственици, съразмерно на частта, която притежават от недвижимия имот. Аргумент в тази посока е разпоредбата на чл. 30, изр. трето от ЗС, според която всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Съгласно чл. 69, ал. 1, т. 1 от ЗДДС когато стоките и услугите се използват за целите на извършваните от регистрираното лице облагаеми доставки, лицето има право да приспадне данъка за стоките или услугите, които доставчикът - регистрирано по този закон лице му е доставил или предстои да му достави. Видно от цитирания законов текст, за да е налице право на данъчен кредит за начисления данък във връзка с покупката на недвижимия имот, дружеството следва да извършва с имота облагаеми доставки. Доколкото от запитването става ясно, че имотът ще се отдава под наем на фирма, т.е. ще се извършват облагаеми доставки, при отсъствие на ограниченията на чл. 70 и при условията на чл. 71 от същия закон, право на приспадане на данъчен кредит за начисления данък върху добавената стойност за тази доставка ще е налице.
Необходимо е да се отбележи, че настоящото становище е принципно и е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по Данъчно-осигурителния процесуален кодекс се установи фактическа обстановка, различна от посочената, данъчното третиране на продажбата на недвижимия имот по реда на ЗДДС може да бъде различно.
Според изложената фактическа обстановка дружеството възнамерява да закупи апартамент в курортен комплекс във В. от пет юридически лица - съсобственици на различни идеални части от имота. Апартаментът не е "стара сграда" по смисъла на ЗДДС. След покупката дружеството ще извършва стопанска дейност чрез отдаване под наем на фирма, която менажира целия комплекс, като наемът ще се определя според броя нощувки през месеца.
Съгласно проекта на нотариален акт дължимата цена ще се превежда по банкова сметка на един от съсобствениците. Първоначално ще се заплатят Х евро, а остатъкът ще се изплаща на 48 месечни вноски по У евро. Собствеността и владението върху апартамента ще се прехвърлят на купувача с подписването на нотариалния акт.
Поставени са следните въпроси:
Въпрос 1: Необходимо ли е съсобственикът на имота, по чиято сметка ще се превежда дължимата сума за покупката, да притежава изрично пълномощие за това?
Въпрос 2: При наличие на плащане на части кога възниква данъчното събитие, как следва да се документира доставката и дружеството ще има ли право на данъчен кредит за тази доставка?
Правен анализ относно съсобствеността и характера на сделката
Законодателството допуска няколко правни субекта да бъдат носители на правото на собственост върху една и съща вещ или прехвърлимо имуществено право. Съсобствеността може да възникне от различни юридически факти: правна сделка, наследствено правоприемство, прекратена съпружеска имуществена общност, изтекла придобивна давност при съвместно владеене на вещ, регулация.
Тази възможност е уредена в чл. 30 от Закона за собствеността (ЗС), според който правото на собственост може да принадлежи общо на две или повече лица - държавата, общините и други юридически или физически лица. Частите на съсобствениците се считат равни до доказване на противното. Всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Понятието "лизинг" като търговска сделка е уредено в чл. 342, ал. 1 от Търговския закон, съгласно който с договора за лизинг лизингодателят се задължава да предостави за ползване вещ срещу възнаграждение.
От представения нотариален акт се установява, че в случая се касае за продажба на недвижим имот, а не за предоставяне за ползване. Поради това сделката не може да се третира като "лизинг" и разпоредбите на ЗДДС, отнасящи се до договори за лизинг, са неотносими към разглежданата доставка на недвижим имот.
Извод: Сделката представлява продажба на недвижим имот от пет съсобственика, а не лизинг, поради което правилата на ЗДДС за лизинг не се прилагат.
Момент на възникване на данъчното събитие и авансови плащания
Съгласно чл. 25, ал. 2 от ЗДДС данъчното събитие възниква на датата, на която собствеността върху стоката е прехвърлена или услугата е извършена. Доставка на стока по смисъла на закона е прехвърлянето на правото на собственост или друго вещно право върху стока.
На основание чл. 25, ал. 7 от ЗДДС, когато преди да е възникнало данъчно събитие по ал. 2, 3 и 4 се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането), с изключение на получено плащане във връзка с вътреобщностна доставка. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.
Съгласно чл. 18 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти трябва да бъдат извършени с нотариален акт. Това означава, че прехвърлянето на собственост върху недвижими имоти или вещни права върху тях е валидно само ако е извършено в нотариална форма.
С оглед предвиденото в договора, че собствеността върху имота се отстъпва с подписването на нотариалния акт, данъчното събитие възниква на датата на подписване на нотариалния акт.
Извод: Данъчното събитие за доставката на недвижимия имот възниква на датата на подписване на нотариалния акт, като за извършените преди това авансови плащания данъкът става изискуем при получаването им, за съответния размер.
Документиране на доставката от съсобствениците
Съгласно чл. 113, ал. 1 и ал. 4 от ЗДДС всеки един от продавачите следва в 5-дневен срок от датата на възникване на данъчното събитие (включително при авансово плащане) да издаде фактура. Данъчната основа по фактурата трябва да съответства на притежаваната от съответния съсобственик идеална част от имота, при спазване на чл. 26, ал. 3 от ЗДДС.
По отношение на начина на плащане, независимо че цялата продажна цена ще се превежда по банкова сметка на един от съсобствениците, за което останалите съсобственици са уведомени и са дали съгласието си с подписването на нотариалния акт, фактическите притежатели на сумата от продажбата са отделните съсобственици, съразмерно на притежаваните от тях части от недвижимия имот.
Аргумент за това е чл. 30, изр. трето от ЗС, според който всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си.
Извод: Всеки съсобственик - продавач издава самостоятелна фактура в 5-дневен срок от възникване на данъчното събитие (вкл. при аванс), за данъчна основа, съответстваща на неговата идеална част, независимо че плащането се извършва по сметка на един съсобственик. Сумата от продажбата се счита фактически принадлежаща на всички съсобственици пропорционално на дяловете им.
Право на приспадане на данъчен кредит
Съгласно чл. 69, ал. 1, т. 1 от ЗДДС, когато стоките и услугите се използват за целите на извършваните от регистрираното лице облагаеми доставки, лицето има право да приспадне данъка за стоките или услугите, които доставчикът - регистрирано по този закон лице му е доставил или предстои да му достави.
От този текст следва, че за да е налице право на данъчен кредит за начисления данък във връзка с покупката на недвижимия имот, дружеството трябва да използва имота за извършване на облагаеми доставки.
От запитването е видно, че имотът ще се отдава под наем на фирма, т.е. ще се извършват облагаеми доставки. При липса на ограниченията по чл. 70 от ЗДДС и при спазване на условията на чл. 71 от ЗДДС, ще е налице право на приспадане на данъчен кредит за начисления данък върху добавената стойност по тази доставка.
Извод: При използване на имота за облагаеми доставки (отдаване под наем на фирма) и при отсъствие на ограниченията по чл. 70 и при спазване на чл. 71 от ЗДДС, дружеството има право на приспадане на данъчен кредит за начисления ДДС по покупката на имота.
Относно необходимостта от пълномощие за съсобственика, по чиято сметка се плаща
В становището се приема, че другите съсобственици са уведомени и са дали съгласието си дължимата продажна цена да се плаща по банкова сметка на един от съсобствениците, като това съгласие е изразено с подписването на нотариалния акт. В този контекст се приема, че фактическите притежатели на сумата са всички съсобственици, съразмерно на дяловете им, на основание чл. 30 от ЗС.
Извод: При положение че всички съсобственици са изразили съгласие в нотариалния акт сумата да се превежда по сметка на един от тях, не се поставя допълнително изискване за изрично пълномощие за получаване на плащането от името на останалите съсобственици за целите на данъчното третиране по ЗДДС.
Заключителни бележки
Посочва се, че становището е принципно и е изготвено въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случай че в производство по Данъчно-осигурителния процесуален кодекс бъде установена фактическа обстановка, различна от описаната, данъчното третиране на продажбата на недвижимия имот по реда на ЗДДС може да бъде различно.
Извод: Направените изводи относно момента на данъчното събитие, документирането, разпределението на плащанията между съсобствениците и правото на данъчен кредит важат само при фактическа обстановка, съответстваща на описаната в запитването.
