НАП: Данъчно третиране по ЗДДС на префактурирани комунални разходи от наемодател към наемател

В запитването е изложена следната фактическа обстановка: дружество "НМ" е наемател по договор за отдаване под наем на недвижим имот, намиращ се в Многопрофилна болница за активно лечение - ...... към Военномедицинска академия София. За отдадения имот са инсталирани контролен електромер и водомер. Наемодателят издава ежемесечно фактура за направените разходи за електроенергия и вода.

Въпрос: Следва ли наемодателят при префактуриране на разходите в цитирания по-горе случай да начислява ДДС, при условие че не извършва услуга, а префактурира разходи?

В запитването не е посочено дали в договора за наем е договорено възнаграждение за ползването на сградата. Поради това в становището по прилагане на Закона за данъка върху добавената стойност (ЗДДС) се разглеждат две хипотези.

1. Хипотеза: Сключен е възмезден договор за наем на недвижим имот

Когато е сключен възмезден договор за наем на недвижим имот - сграда или част от сграда, и в него е предвидено отчетените съгласно контролно-измервателните уреди разходи за електроенергия, вода и други консумативи да се префактурират на наемателя, на основание чл. 26, ал. 3, т. 3 от ЗДДС тези разходи увеличават данъчната основа на доставката на услугата по отдаване под наем на недвижимия имот.

Дължимите от наемателя консумативни разходи следва да бъдат включени в издаваните от наемодателя фактури за наемното правоотношение или в дебитни известия, издадени към тези фактури.

Доставката на услуга по отдаване под наем на сграда или част от сграда е с място на изпълнение там, където се намира недвижимият имот. Когато мястото на изпълнение е на територията на страната, на основание чл. 12 от ЗДДС услугата подлежи на облагане с 20 на сто ДДС.

В този случай съпътстващите основната доставка разходи за консумативи следват данъчния режим на доставката на услугата по наем и също подлежат на облагане с 20 на сто ДДС.

Извод: При възмезден договор за наем, когато консумативните разходи се префактурират на наемателя, те увеличават данъчната основа на наемната услуга по чл. 26, ал. 3, т. 3 от ЗДДС и подлежат на облагане с 20% ДДС заедно с наема.

2. Хипотеза: Не е договорен наем за ползването на сградата

Когато не е договорен наем за ползването на сграда или част от нея, данъчната основа на доставката, на основание чл. 26, ал. 2 от ЗДДС, ще бъде равна на направените от наемодателя разходи за електроенергия, вода и други консумативи, които по силата на договора са дължими от наемателя.

Приложимата данъчна ставка е 20 на сто, когато доставката е с място на изпълнение на територията на страната.

За начисления от наемодателя на наемателя ДДС възниква право на приспадане на данъчен кредит, при условие че наемателят използва наетия имот за извършване на облагаеми доставки.

Извод: Когато не е договорен наем, но по договор наемателят дължи на наемодателя разходите за електроенергия, вода и други консумативи, тези разходи представляват данъчна основа по чл. 26, ал. 2 от ЗДДС и се облагат с 20% ДДС, като наемателят има право на данъчен кредит при използване на имота за облагаеми доставки.

Допълнително указание

Относно данъчното третиране по ЗДДС на консумативни разходи за електроенергия, топлоенергия, вода и др., префактурирани от наемодател на наемател, е изготвено указание на ЦУ на НАП с изх. № 91-00-86 от 21.03.2007 г., което може да бъде намерено на страницата на НАП - www.nap.bg.

Извод: При префактуриране на комунални разходи от наемодател към наемател, независимо дали има отделно договорен наем или не, начисляването на ДДС е задължително при място на изпълнение на територията на страната, като данъчната основа се определя съгласно чл. 26, ал. 3, т. 3 или чл. 26, ал. 2 от ЗДДС в зависимост от конкретната договорна уредба.