ОТНОСНО:Разпоредбите на Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
В Дирекция "Обжалване и данъчно-осигурителна практика" ....... постъпи Ваше запитване с вх. № 94-00-145/29.08.2022 г.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Като физическо лице сте извършила продажба на апартамент и гараж с един Нотариален акт (НА) на 15.03.2022 г. Цената в нотариалния акт е посочена поотделно за двата обекта, но е платена общо сумата по банковата Ви сметка. Продажната цена на гаража е еднаква с цената на закупуването му.
За доходите от продажбата на апартамента считате, че са изминали 3 години от придобиването до продажбата на имота. За гаража са изминали 2 години и 11 месеца от придобиването до продажбата.
В допълнителна кореспонденция по електронна поща уточнявате, че закупените обекти - апартамент с НА от 14.09.2018 г. и гараж с НА от 08.04.2019 г. са придобити чрез прехвърлено Ви право на строеж и при продажбата от Ваша страна през 2022 г. са на етап завършеност - Акт обр. 14.
Прилагате копие на нотариалните актове.
Поставяте въпроса:
Доходът от продажбата на недвижимите имоти следва ли да се декларира в годишната данъчна декларация (ГДД) по чл. 50 от ЗДДФЛ и облагаем ли е този доход?
С оглед на изложената фактическа обстановка и действащото данъчно законодателство, изразявам следното становище:
В чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ като облагаеми по този закон доходи са посочени доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
Следва да имате предвид, че на основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
1. един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ);
2. до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от 5 години (чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ).
За целите на данъчния закон законодателят прави разлика между понятията "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ недвижим жилищен имот, във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1, е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Въз основа на гореизложеното доходът от продажбата на апартамента няма да попадне в хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ. Предмет на продажбата е обект в строеж, придобит от Вас чрез учреденото Ви право на строеж, който не е завършен до степен годен за задоволяване на жилищни нужди, нито към датата на НА на покупката, нито към момента на продажбата.
За недвижим жилищен имот, придобит с НА, като право на строеж или на етап на завършеност Акт обр. 14, за дата на придобиване за целите на данъчната норма на чл. 13, ал. 1, т. 1, б. "а" от ЗДДФЛ се счита датата на Акт обр. 16, въвеждане на обекта в експлоатация и удостоверяването му като годен да служи за жилищни нужди.
Трите години следва да се изчислят от дата на Акт обр. 16 до дата на НА за продажбата на имота.
За дохода от продажбата на гараж няма да е приложима хипотезата на чл. 13, т. 1, б. "б" от ЗДДФЛ, тъй като между датата на придобиване и датата на продажба са изминали само 2 г. и 11 месеца.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.
Продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари (чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ).
Цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото (чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ), в случая цената, посочена в НА за закупуване на обектите.
Предвид гореизложеното, целият доход от продажбата на апартамент и гараж ще подлежи на облагане и деклариране с ГДД по чл. 50, приложение № 5. Доходът от всеки имот се посочва отделно на отделен ред в таблица 1, част I на приложението.
Независимо че продажната цена на обект - гараж е равна на цената на придобиване, доходът следва да се посочи в ГДД по чл. 50. В този случай няма да е налице положителна величина, подлежаща на облагане и в колона № 9 - "облагаем доход" на част I, таблица 1 следва да се запише 0,00. Облагаемият доход и годишната данъчна основа могат да бъдат само положителна величина или 0. Срокът за подаване на данъчната декларация е от 10 януари до 30 април на 2023 г.
Настоящото становище е въз основа на изложената в запитването фактическа обстановка. В случаите, когато в производство, възложено по реда на Данъчно- осигурителен процесуален кодекс (ДОПК), се установи фактическа обстановка, различна от посочената, Вие не може да се позовавате на разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Изложена е следната фактическа обстановка:
Физическо лице е извършило продажба на апартамент и гараж с един нотариален акт на 15.03.2022 г. В нотариалния акт цената е посочена поотделно за двата обекта, но по банковата сметка е платена обща сума. Продажната цена на гаража е равна на цената на закупуването му. Лицето счита, че за апартамента са изминали 3 години от придобиването до продажбата, а за гаража - 2 години и 11 месеца.
В допълнителна електронна кореспонденция е уточнено, че апартаментът е придобит с нотариален акт от 14.09.2018 г., а гаражът - с нотариален акт от 08.04.2019 г., като и двата обекта са придобити чрез прехвърлено право на строеж. При продажбата през 2022 г. обектите са на етап завършеност - Акт образец 14. Приложени са копия на нотариалните актове.
Въпрос: Доходът от продажбата на недвижимите имоти следва ли да се декларира в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ и облагаем ли е този доход?
Съгласно чл. 12, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаеми по този закон са доходите от всички източници, придобити от данъчно задълженото лице през данъчната година, с изключение на доходите, които са необлагаеми по силата на закон.
На основание чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ не подлежат на облагане доходите от продажба или замяна на:
- един недвижим жилищен имот, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от три години - чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ;
- до два недвижими имота, както и селскостопански и горски имоти независимо от броя им, ако между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната са изминали повече от пет години - чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ.
За целите на ЗДДФЛ законодателят прави разлика между "недвижим жилищен имот" и "недвижим имот". По смисъла на § 1, т. 51 от допълнителните разпоредби на ЗДДФЛ "недвижим жилищен имот" във връзка с прилагането на чл. 13, ал. 1, т. 1 е недвижим имот, който към момента на продажбата или замяната може да служи за задоволяване на жилищни нужди.
Въз основа на това доходът от продажбата на апартамента не попада в хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ. Предмет на продажбата е обект в строеж, придобит чрез учредено право на строеж, който не е завършен до степен, годна за задоволяване на жилищни нужди, нито към датата на нотариалния акт за покупката, нито към момента на продажбата.
За недвижим жилищен имот, придобит с нотариален акт като право на строеж или на етап на завършеност Акт образец 14, за дата на придобиване за целите на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "а" от ЗДДФЛ се счита датата на Акт образец 16 - въвеждане на обекта в експлоатация и удостоверяването му като годен да служи за жилищни нужди. Тримесечният срок следва да се изчислява от датата на Акт образец 16 до датата на нотариалния акт за продажбата на имота.
За дохода от продажбата на гаража не е приложима хипотезата на чл. 13, ал. 1, т. 1, буква "б" от ЗДДФЛ, тъй като между датата на придобиване и датата на продажбата са изминали само 2 години и 11 месеца.
Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото, намалена с 10 на сто разходи.
По чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ продажната цена включва всичко придобито във връзка с продажбата, включително възнаграждение, различно от пари. Съгласно чл. 33, ал. 6, т. 1 от ЗДДФЛ цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на имуществото, в случая - цената, посочена в нотариалните актове за закупуване на обектите.
Предвид изложеното целият доход от продажбата на апартамента и гаража подлежи на облагане и деклариране с годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, приложение № 5. Доходът от всеки имот се посочва отделно, на отделен ред в таблица 1, част I на приложението.
Независимо че продажната цена на гаража е равна на цената на придобиване, доходът от тази продажба следва да се посочи в годишната данъчна декларация по чл. 50. В този случай няма да е налице положителна величина, подлежаща на облагане, и в колона № 9 "облагаем доход" на част I, таблица 1 следва да се запише 0,00. Облагаемият доход и годишната данъчна основа могат да бъдат само положителна величина или 0.
Срокът за подаване на данъчната декларация е от 10 януари до 30 април на 2023 г.
Настоящото становище е изготвено въз основа на изложената във запитването фактическа обстановка. В случай че в производство, възложено по реда на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, се установи фактическа обстановка, различна от посочената, не може да се прилага разпоредбата на чл. 17, ал. 3 от ДОПК.
Извод: Доходите от продажбата на апартамента и гаража не са необлагаеми по чл. 13, ал. 1, т. 1 от ЗДДФЛ, подлежат на облагане по реда на чл. 33 от ЗДДФЛ и следва да се декларират в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, като за гаража се посочва доход с облагаема величина 0,00.
