НАП: Данъчно третиране по ЗДДС на учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство

2_283/14.04.2022

ЗДДС, чл.130, ал.1

чл.45, ал.2

чл.96, ал.1

По силата на Нотариален акт № 89 от 12.08.2019 г., сте собственик на ПИ с идентификатор № 10........, с площ 12.... кв.м. На 28.01.2022 г. сте сключили предварителен договор за учредяване на право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за построяване на жилищна сграда с търговско дружество, регистрирано по ЗДДС.

В изпълнение на предварителния договор предстои да сключите в нотариална форма договор, по силата на който дружеството и собственикът на ПИ взаимно ще си учредят и запазят право на строеж, като дружеството ще построи в ПИ сграда с РЗП 1035 кв. м. и ще получи 735 кв. м. от общата РЗП на сградата, а собственикът на земята ще получи 300 кв. м., изразяващи се в 4 самостоятелни обекта в сградата.

В тази връзка задавате следните въпроси по приложението на ЗДДС:

1. Как ЗДДС третира сделката за учредяване право на строеж срещу задължение за проектиране и строителство?

2. Колко доставки има по сделката за учредяване право на строеж върху недвижим имот срещу задължение за проектиране и строителство?

З. Ако сделката по учредяване правото на строеж бъде извършена преди издаването на разрешение за строеж на сградата, дължи ли се ДДС от физическото лице в момента на учредяване на правото на строеж или в по-късен момент при настъпване на други обстоятелства, свързани със строителството и въвеждането в експлоатацията на сградата? Следва ли след сделката или в някои други моменти физическото лице, собственик на земята, да се регистрира по ЗДДС? Уточнявате, че нямате намерение да продавате в близко бъдеще самостоятелните обекти, получени като обезщетение.

4. Ако правото на строеж се учреди след издаването на разрешение за строеж, доставката ще бъде ли облагаема по ЗДДС за собственика на земята?

С оглед изложената фактическа обстановка, въз основа на относимата нормативна уредба, свързана със ЗДДС и ППЗДДС изразявам следното становище:

Относно третирането на бартера по ЗДДС:

На основание чл.2, т.1 от ЗДДС, с данък върху добавената стойност се облага всяка възмездна облагаема доставка на стока или услуга. Облагаема доставка по смисъла на чл.12, ал.1 от ЗДДС е всяка доставка на стока или услуга по чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.

Съгласно изложеното в запитването, като собственик на поземлен имот ще учредите право на строеж на търговско дружество срещу задължение на дружеството да проектира и изгради сградата и да получите четири самостоятелни обекта от същата.

Правото на строеж или т.нар. "суперфиция" съгласно чл. 63, ал. 1 от Закона за собствеността (ЗС) е самостоятелно вещно право да се построи и държи сграда в чужд недвижим имот.

За доставката по учредяване на право на строеж е договорено възнаграждение в предоставяне на услуга - проектиране и извършване на СМР по изграждане на самостоятелните обекти в сградата, които следва да получите.

Съгласно чл. 130, ал.1 от ЗДДС, когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е определено в стоки или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава. Данъчното събитие за доставките възниква по общите правила на закона.

На основание чл.25, ал.2 от ЗДДС, данъчното събитие на доставка възниква на датата, на която е прехвърлено правото на собственост върху стоката или друго вещно право, както и всяко друго право на разпореждане със стоката като собственик, или на датата, на която услугата е извършена. Когато преди да е възникнало данъчно събитие по ал. 2 се извърши цялостно или частично авансово плащане по доставка, данъкът става изискуем при получаване на плащането (за размера на плащането), на основание чл.25, ал.7 от с.з. В тези случаи се приема, че данъкът е включен в размера на извършеното плащане.

Предвид разпоредбата на чл.130, ал.2 от ЗДДС, доставката с по-ранна дата на възникване на данъчно събитие се смята за авансово плащане (цялостно или частично) по втората доставка. Съгласно изложеното в запитването доставката с по- ранна дата е доставката по учредяване на правото на строеж. Данъчното събитие на тази доставката възниква на датата на учредяване на правото на строеж в регламентираната за това нотариална форма.

На датата на възникване на данъчното събитие ДДС става изискуем за облагаемите доставки и възниква задължение за доставчика да го начисли, или възниква основание за освобождаване от начисляване на данък за освободените доставки (чл.26, ал.6 от ЗДДС).

На основание чл.45, ал.2 от ЗДДС учредяването или прехвърлянето на право на строеж се смята за освободена доставка до момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, за която се учредява или прехвърля правото на строеж.

Предвид гореизложеното, ако правото на строеж е учредено преди момента на издаването на разрешение за строеж на сградата, доставката ще е освободена.

Ако правото на строеж е учредено след издаването на разрешение за строеж на сградата, доставката ще е облагаема.

На основание чл.26, ал.7 от ЗДДС, когато възнаграждението по доставката е определено изцяло или частично в стоки или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на възникване на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на внос - на данъчната основа при вноса или на направените преки разходи за извършване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се определи по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Относно регистрацията по реда на чл.96 от ЗДДС:

На основание чл.96, ал.1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице, което е установено на територията на страната, с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 7-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон. Когато оборотът е достигнат за период не по-дълъг от два последователни месеца, включително текущия, лицето е длъжно да подаде заявлението в 7-дневен срок от датата, на която е достигнат оборотът.

Облагаемият оборот се определя по реда на чл.96, ал.2 от ЗДДС и е равен на сумата от данъчните основи на извършените от лицето облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка; доставки на финансови услуги по чл. 46 и доставки на застрахователни услуги по чл. 47, когато са основна дейност на лицето.

В облагаемия оборот за регистрация по реда на чл.96 от ЗДДС не се включват освободените доставки.

Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него /чл. 3 от ЗДДС/. Критериите за определянето на едно физическо лице като данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС е наличието на независима икономическа дейност.

В ЗДДС липсват критерии, според които да се определи дали една дейност се осъществява редовно или по занятие. Според практиката на Съда на Европейския съюз, когато частно лице предприема активни действия за продажбата на имоти като използва средства, подобни на тези, използвани от производител, търговец или доставчик на услуги това лице трябва да се счита за лице, упражняващо "икономическа дейност" по смисъла на посочената разпоредба и следователно трябва да се счита за данъчнозадължено за данък върху добавената стойност лице. (Решение по съединени дела С-180/10 и С-181/10). Такива активни действия могат да се изразяват по-конкретно в осъществяването на благоустройствени дейности в имота, както и в използването на изпитани средства за пускане на пазара (например реклама на имота).

Предвид горното, еднократното учредяване на правото на строеж не представлява независима икономическа дейност и за физическото лице не възникват задължения по ЗДДС.

Когато извършваната от лицето дейност, може да се определи като независима икономическа дейност, по смисъла на чл.3, ал.2 от ЗДДС, същото ще има качеството на данъчнозадължено лице. Тогава, учредяването на право на строеж след издаването на разрешение за строеж на сградата ще е облагаема доставка и като такава, на основание чл.96, ал.2 от ЗДДС ще участва при формирането на облагаем оборот за регистрация по чл.96, ал.1 от с.з. Ако правото на строеж е учредено преди издаването на разрешение за строеж на сградата, доставката ще е освободена и няма да формира облагаем оборот за регистрация по чл.96, ал.1 от ЗДДС.