Изх. № 26-Н-329
Дата: 16. 02. 2022 год.
ЗМДТ, Приложение № 2 към ЗМДТ;
ЗМДТ, чл. 14, ал. 2;
ЗМДТ, чл. 14, ал. 4;
ЗМДТ, чл. 21;
ЗУТ, чл. 40, ал. 1;
ЗУТ, § 5, т. 29 от ДР на ЗУТ;
ЗУТ, § 5, т. 30 от ДР на ЗУТ.
ОТНОСНО: деклариране и облагане с данък и такса за битови отпадъци по Закона заместните данъци и такси /ЗМДТ/ на апартаменти, предназначени за продажба
В Централно управление на НАП е постъпило Ваше писмо с вх. №.......... от .12.2021 г., в което е изложена следната фактическа обстановка:
".............." АД е строително дружество, специализирано в изграждането на жилищни и нежилищни имоти.
На 02.11.2021 г. с разрешение на ДНСК е въведена в експлоатация нова жилищна сграда с апартаменти и магазини, собственост на дружеството. По силата на § 5, т. 29 от ДР на Закона за устройство на територията /ЗУТ/, въведената в експлоатация сграда има характер на жилищна сграда, предназначена за жилищно обитаване, а обособените в нея апартаменти отговарят на определението за жилище, дадено в § 5, т. 30 от ДР на ЗУТ.
За дейността на "............" АД недвижимите имоти от жилищната сграда имат характер на строителна продукция, предназначена за покупко - продажба.
Към датата на въвеждане в експлоатация на жилищната сграда дружеството има непродадени индивидуални обекти от сградата, които по предназначение са само апартаменти. Те са заприходени в счетоводството в счетоводна сметка "строителна продукция".
В съответствие с чл. 14, ал. 2 ЗМДТ на 17.05.2021 г. "............" АД е подало необходимите данни за отчетната стойност за определяне на ДНИ и ТБО на самостоятелните обекти в новопостроената сграда.
На 18.11.2021 г. по настояване на компетентната община дружеството е подало декларация по чл. 14, ал. 4 ЗМДТ, като посочва в таблица 3 на част втора ІІ от декларацията отчетната стойност на непродадените апартаменти. След подаване на декларацията компетентната община е обложила апартаментите като нежилищни имоти.
С оглед на така изложената фактическа обстановка поставяте следните въпроси:
Правилно ли е подадена декларация по чл. 14, ал. 4 ЗМДТ и как следва да се облагат непродадените апартаменти на дружеството, построени с цел продажба и предназначени да се използват за жилищни нужди, респективно каква е данъчната основа за облагане на тези апартаменти - данъчната оценка по Приложение № 2 или отчетната стойност на имотите.
В отговор на поставените въпроси и на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за Националната агенция за приходитеизразявам следното становище:
Основата за облагане на жилищните имоти на предприятия е данъчната оценка на имота, определена в съответствие с нормите по Приложение №2 към закона /чл. 21 ЗМДТ/.
ЗМДТ не съдържа определения на основните вещноправни понятия "жилищни" и "нежилищни имоти", поради което за изясняване на съдържанието им се използват дефиниции, съдържащи се в други нормативни актове, регулиращи сходни обществени отношения. Легални определения на "жилище" и "жилищна сграда" са дадени в ЗУТ /обн. ДВ, бр. 1 от 2001 г., в сила от 31.03.2001 г./ и издадената на основание на чл. 13, ал. 1 от с.з. Наредба №7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделнитевидове територии и устройствени зони. По силата на § 5, т. 29 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ "жилищна сграда" е сграда, предназначена за постоянно обитаване, в която най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ се заема от жилища. "Жилище" според определението на т. 30, § 5 от ДР на закона е "съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди". Изискванията за "жилище" са регламентирани в чл. 40, ал. 1 ЗУТ, според която "Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него" .
Предназначението, съответно видът на един застроен имот, се определя от одобрения за строителството му инвестиционен проект. Когато фактическото ползване на имота не е в съответствие с устройствения му статут, определящо за данъчното му облагане е предназначението, с което имотът фактически се ползва.
Апартаментите са жилищни имоти, тъй като отговарят на изискванията за "жилище", регламентирани в чл. 40, ал. 1 ЗУТ и са предназначени за задоволяване на жилищни нужди. Къщи, апартаменти и пр., които не се използват фактически с друго предназначение, се декларират и облагат като жилищни, независимо дали принадлежат на физически лица или на предприятия. Изразеното становище е принципно и се отнася само до случаите, при които апартаменти не се използват с предназначение, различно от жилищното /напр. за офиси, като туристически обекти и др./.
В ал. 4 на чл. 14 ЗМДТ е установено задължение за предприятията да подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка, за новопостроени или придобити по друг начин имоти или ограничени вещни права. Задължението се отнася до всички новопостроени и новопридобити имоти, но тълкуването на разпоредбата в контекста на жилищните имоти на предприятия, при които отчетната стойност не е основа за облагане, налага извода, че същото се отнася само до нежилищни имоти на предприятия.
ЗАМ. ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА НАП:
/ГЕОРГИ АРНАУДОВ/
ОТНОСНО: деклариране и облагане с данък и такса за битови отпадъци по Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) на апартаменти, предназначени за продажба
Изложена е следната фактическа обстановка:
".............." АД е строително дружество, специализирано в изграждането на жилищни и нежилищни имоти.
На 02.11.2021 г. с разрешение на ДНСК е въведена в експлоатация нова жилищна сграда с апартаменти и магазини, собственост на дружеството. По силата на § 5, т. 29 от допълнителните разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ) въведената в експлоатация сграда има характер на жилищна сграда, предназначена за жилищно обитаване, а обособените в нея апартаменти отговарят на определението за жилище, дадено в § 5, т. 30 от допълнителните разпоредби на ЗУТ.
За дейността на "............" АД недвижимите имоти от жилищната сграда имат характер на строителна продукция, предназначена за покупко-продажба.
Към датата на въвеждане в експлоатация на жилищната сграда дружеството има непродадени индивидуални обекти от сградата, които по предназначение са само апартаменти. Те са заприходени в счетоводството в счетоводна сметка "строителна продукция".
В съответствие с чл. 14, ал. 2 ЗМДТ на 17.05.2021 г. "............" АД е подало необходимите данни за отчетната стойност за определяне на данък върху недвижимите имоти (ДНИ) и такса за битови отпадъци (ТБО) на самостоятелните обекти в новопостроената сграда.
На 18.11.2021 г. по настояване на компетентната община дружеството е подало декларация по чл. 14, ал. 4 ЗМДТ, като посочва в таблица 3 на част втора II от декларацията отчетната стойност на непродадените апартаменти. След подаване на декларацията компетентната община е обложила апартаментите като нежилищни имоти.
Въз основа на изложеното са поставени следните въпроси:
Въпрос: Правилно ли е подадена декларация по чл. 14, ал. 4 ЗМДТ и как следва да се облагат непродадените апартаменти на дружеството, построени с цел продажба и предназначени да се използват за жилищни нужди, респективно каква е данъчната основа за облагане на тези апартаменти - данъчната оценка по Приложение № 2 или отчетната стойност на имотите.
В отговор на поставените въпроси се изразява следното становище:
Основата за облагане на жилищните имоти на предприятия е данъчната оценка на имота, определена в съответствие с нормите по Приложение № 2 към ЗМДТ, съгласно чл. 21 ЗМДТ.
ЗМДТ не съдържа определения на основните вещноправни понятия "жилищни" и "нежилищни имоти", поради което за изясняване на съдържанието им се използват дефиниции, съдържащи се в други нормативни актове, регулиращи сходни обществени отношения. Легални определения на "жилище" и "жилищна сграда" са дадени в ЗУТ (обн. ДВ, бр. 1 от 2001 г., в сила от 31.03.2001 г.) и в издадената на основание чл. 13, ал. 1 от същия закон Наредба № 7 от 22.12.2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.
По силата на § 5, т. 29 от допълнителните разпоредби на ЗУТ "жилищна сграда" е сграда, предназначена за постоянно обитаване, в която най-малко 60 на сто от нейната разгъната застроена площ се заема от жилища. "Жилище" според определението на т. 30, § 5 от допълнителните разпоредби на закона е "съвкупност от помещения, покрити и/или открити пространства, обединени функционално и пространствено в едно цяло за задоволяване на жилищни нужди".
Изискванията за "жилище" са регламентирани в чл. 40, ал. 1 ЗУТ, според която "Всяко жилище трябва да има самостоятелен вход, най-малко едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс и баня-тоалетна, както и складово помещение, което може да бъде в жилището или извън него".
Предназначението, съответно видът на един застроен имот, се определя от одобрения за строителството му инвестиционен проект. Когато фактическото ползване на имота не е в съответствие с устройствения му статут, определящо за данъчното му облагане е предназначението, с което имотът фактически се ползва.
Апартаментите са жилищни имоти, тъй като отговарят на изискванията за "жилище", регламентирани в чл. 40, ал. 1 ЗУТ и са предназначени за задоволяване на жилищни нужди. Къщи, апартаменти и пр., които не се използват фактически с друго предназначение, се декларират и облагат като жилищни, независимо дали принадлежат на физически лица или на предприятия.
Изразеното становище е принципно и се отнася само до случаите, при които апартаменти не се използват с предназначение, различно от жилищното (например за офиси, като туристически обекти и др.).
В ал. 4 на чл. 14 ЗМДТ е установено задължение за предприятията да подават информация за отчетната стойност и други обстоятелства, имащи значение за определянето на данъка, за новопостроени или придобити по друг начин имоти или ограничени вещни права. Задължението се отнася до всички новопостроени и новопридобити имоти, но тълкуването на разпоредбата в контекста на жилищните имоти на предприятия, при които отчетната стойност не е основа за облагане, налага извода, че същото се отнася само до нежилищни имоти на предприятия.
Извод: Непродадените апартаменти на дружеството, построени с цел продажба и предназначени за жилищни нужди, се третират като жилищни имоти и се облагат на база данъчната оценка по Приложение № 2 към ЗМДТ, а задължението по чл. 14, ал. 4 ЗМДТ за подаване на информация за отчетната стойност се отнася до нежилищни имоти на предприятия.
