Дневник продажби ДДС при сделка с недвижим имот

 

А с прихода по 701 сте отчели 37100 плюс тези 400, с тези 400 преобразувате ли в намаление ФР на основание чл.27 ЗКПО
2. (доп. - ДВ, бр. 95 от 2009 г., в сила от 01.01.2010 г., изм. - ДВ, бр. 94 от 2012 г., в сила от 01.01.2013 г.) приходи, възникнали по повод на непризнати за данъчни цели разходи по чл. 26, т. 3, 4, 5, 6, 8 и 10, до размера на непризнатите разходи;

Май ви разбарх погрешно.
Имате имате предвид, че с тези непризнати по чл.26, ал.4 разходи за ДДС, трябва да намаля и сътветния приход, реализиран във връзка с непризниатия разход.

Т.е така ще имам увеличение с 400лв на основание чл.26, ал.4 и намаление с 400лв на основание чл.27 и в крайна сметка ще получим един и същи данъчен финансов резултат.

Не, не съм се възползвала от правото си по чл.27. Голям пропуск. Добре, че бяха на данъчна загуба.

По скоро не следва да отчитате като приход тези 400 лв. Ето и текст от счет стандарт приходи
-Не се считат за приходи събраните суми от името на трети лица, като например данък върху добавената стойност, застраховки, суми, събрани от името на възложителя, и други, които предприятието получава, но те не водят до увеличаване на собствения капитал.-

Почти бях приела вашият начин на мислене за правилен. Но продължавайки да разсъждавам, сетих сеза още един елемент по този казус, който ме накара отново да се върна в изходна позиция и да се колебая кое е правилното действие.

До 31,12,2012 данъчната основа при продажба на нови сгради не може да е по-ниска от себестойността /чл.27 от ЗКПО/. Увеличаваш с разликата между себестойността и продажната стойност.

Използваме отново данните от горния пример, но приемаме, че себестойността на имота е 39000лв.
При начинът, по които вие предлагате нещата биха изглеждали така:

-стойност на сделката: 37100лв
-увеличение с данъците и таксите по чл.26, ал.3: 2000лв
- увеличение по чл.27 до себестойността:39000-37100=1900лв
- данъчна основа: 37100+2000+1900=41000лв
- ДДС: 8200лв
- сума за плащане: 45000лв.
Само че ДДС-то върху увеличението по чл.27 в размер на 380лв, не можем да считаме, че е платено от клиента и се съдържа в сумата по НА.
Ако все пак приемете, че и то се съдържа, влизаме в един порочен кръг.
Тези 380лв трябва да ги свалим от прихода, съответно от стойността 37100, и ще имаме нова стойност в размер на 36720, но тогава и увеличението по чл.27 ще е различно: 39000лв-36720лв= 2280лв, и ДДС-то върху увеличението  ще е 456лв, но те също трябва да не са част от прихода и да се свали от стойността, в рзултат имаме нова стойност- 36720-456= 36264лв, съответно нова сума предсатвяваща увеличение и ново ДДС върху увеличението и т.н.
Няма как да приемем, че клиентът е платил ДДС-то върху увеличението по чл.27.
Оттук се получава парадоксът: ДДС-то върху увеличението по чл.26, ал.3 се съдържа в сумата по НА, а това за увеличението по чл.27 - не се съдържа.
В такъв случай влизаме в неизпълнение на чл.67, ал. 2 от ЗДДС, а именно:

Чл. 67. (1) Размерът на данъка се определя, като данъчната основа се умножи по ставката на данъка.
(2) Когато при договаряне на доставката не е изрично посочено, че данъкът се дължи отделно, приема се, че той е включен в договорената цена.

Виждате, че става въпрос за целия размер на начисленото ДДС, а не избирателно.

Сетих се и още нещо, което ме тревожи:
Ако във фактурата нещата изглеждат по предложения от вас начин:

на ред 1: апартамент    колона стойност: 37100лв
на ред 2 увеличение по чл.26, ал.3 с данъците и таксите- 2000лв,

то тогава данъчната стойност би следвало да е : 39100лв, какво основание сте изписали са останалите 400лв да се включат в дан.основа.
И още нещо:тези 400лв, представляващи ДДС върху данъците и таксите при различните документи им давате различно значение. Според НА те са платено ДДС, намалявайки прихода от сделката /37100+7900/, но според фактурата са част от данъчната основа/37500+2000/. Редно ли е това?

Честно казано в главата ми вече настъпи пълен хаос. Време е май  за почивка.

Ваня,

Помислете върху следното:
1. Явяват ли се местният данък, нотариалната такса и таксата вписване част от себестойността?
2. Всичките изброени влизат в увеличението по чл. 26, ал. 3, но ДДС има само върху нотариалната такса.
Те служат за определяне на ДО, от която се начислява ДДС, но на какво основание ги включвате в стойността на актива? Това са различни неща.
3. Няма никакво значение кой ги плаща от гледна точка на издаваната фактура. Който ги плаща, той има съответния документ за разход на свое име и си отчита този разход по обичайния ред.

За примера от минало време със себестойност 39 000 лв. и увеличения 2 000 лв.:
Имате ДО по чл. 26 и 27 - 41 000 лв.
ДДС - 8 200 лв.
Договаряте цена по НА - 47 200 лв. Увеличенията не се вписват на 2-ри ред във фактурата.
Фактурата е:
ДО - 39 000
ДДС - 8 200
Сума - 47 200
Щом нямате право да продавате под себестойност, това означава, че не може да се сключи сделка и да се оформи НА под себестойност.

В никакъв случай не искам да съм запъната като магаре на лед. Приемам всички виждания, често и моето е било неправилно.
Опитва се да разсъждавам разностранно и да приема вашето виждане по въпроса.
1. Разбира се, че данъците и такси, както и нотариалната такса не са част от вече определената себестойност, съгласно счет.стандарти. Ако са платени от продавача, те са текущ разход, свързан с продажбата.
2. Напълно съм съгласна.
3. също съм напълно съгласна
Но по отношение на следващия абзац:
ако договоря нова сума по НА 47200лв, то тогава и нотариалната такса ще е различана, както и данъка по прехвърляне, оттам и цялото ДДС.
Все пак данъците и таксите са впряка зависимост от сумата в НА. Първопричината е сумата по НА, а следствието е изчислената нот.такса и данъците.  Всяка една  промяна на сумата в НА води и до промяна на следващите се нотариална такса, а от там и на ДДС-то.
Т.е договарям с клиента сделка за 45000лв, звъня на нотариуса и го питам: колко ще ми е таксата при тази сума в НА, отговаря 2000лв. Значи ДДС върху тази сума ми е 400лв. Добре, включвам я в сумата по НА и тя се променя на 45400лв. Не мога да считам, че съм я включила предварително в онези 45000лв, тъй като не може да включиш нещо, чиито размер не знаеш. И веднага имаме нова сума по НА, от която изчислените такси и данъци ще са различни.
Също така, ако приемем, че ДДС върху нотариалната такса и данъците се съдържа в сумата по НА /съответно платена е от клиента/ не се ли стига до абсурдната ситуация да се начисли нотариална такса върху ДДС-то за нотариална такса, както и върху ДДС-то върху данъците и таксите,като от своя страна пък ДДС-то върху нот.такаса и данъка зависи от размера на самата нот.такса и данък.
Всеки един продавач зависи от пазарната конюнктура в страната. Ако пазарната цена е под себестойността, няма пречка да се изповяда сделка с по-ниска цена от себестойността. За целите на  ЗДДС се регулираше данъчната основа при по-ниска продажна. Все пак понятията стойност и данъчна основа не са идентични, съответно във фактурата те могат да бъдат с различен размер. Както и не е задължително клиента да плати цялата данъчна основа. Все пак увеличението на данъчната основа с нотариалната такса, таксите по ЗМДТ клиентът може вече да ги е платил директно на нотариуса.
Аз приемам, че в НА имаме стойност /продажна цена, съответно приход/ и 20%ДДС върху тази стойност. Това е платил и клиента.

Irenabrili,
Проблемът ми е , че не успях да се убедя във вашата правота, но гледната ви точка пък разклати моята сигурност в правотата на моето виждане. За сега и аз ще остана на моя начин на осчетоводяване, с надеждата да не е погрешен. Ще следя темата. Бих се радвала и други колеги да се включат в дискусията и да изкажат мнение, така ще бъде затвърдено или пък ще приема за напълно неправилно моето решение на казуса.

"В  спора се раждат решенията" беше казал някой.

Когато увеличавате ДО с нотариалните такси, те се включват без ДДС.

Здравейте,
Искам да се обърна към irenabrili с въпроса: 37100лв.ли влиза в дневника за покупки, като дан. основа?

Бихте ли уточнили за кои 37 100 лв. говорим?
Въпросът е спорен. Има различни мнения на колеги, които се аргументират също със законови текстове.
Аз съм споделила начина, по който фактурирам и отразявам сделки на строителна фирма, която това продава - недвижими имоти. Възприетият от нас начин удовлетворява изискванията на одитора и на данъчните - затова го споделям. Ако мислех, че е напълно издържан от теоретико-методологична гледна точка, щях да го публикувам в печатно издание.

В дневника се попълват данните от фактурата по начина, по който са записани: дан.основа, данък, обща сума. Математическото несъответствие не е /фатален/ проблем

Аз съм приела следната методика:
-за данъчната основа:
411/701- 37500лв, приемаме, че недвижимият имот е собствена продукция на предприятието.
459/459 -2000лв - увеличението на дан.основа с данъците  и таксите
за ДДС-то:
411/4539- 7500лв - ДДС върху стойността на имота, което клиента ще плати
609/4539- 400лв- ДДС върху увеличението на данъчната основа с данъците и таксите

Аз също съм приела тази методика. И фактурата съставям както Ваня Чалъкова е описала. Не съм имала ревизия, но както по-горе писа колежката това не е меродавно.
Поздравления колеги, много интересна дискусия!