Здравейте,
Без да имам претенциите, че отговорът ми е верен, може да Ви даде насока за разсъждение.
При учредяване правото на строеж имаме бартер с физически лица, които няма да Ви издадат насрещна фактура, но ще спазите принципа на издаването на фактурата при бартер.
Правото на строеж може да се приеме за външна услуга, която ще влезе в себестойността на продукцията и като задължение на строителната фирма по предоставянето на апартаменти на собствениците на отстъпеното право на строеж. Цената на правото на строеж е данъчната основа на фактурите, които ще издадете, защото по чл. 130, ал. 4 се взема размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Когато не е придадено парично изражение на отстъпване правото на строеж, съгласно чл. 26, ал. 7 е себестойността на предоставената услуга или пазарната цена, ако няма цена на придобиване или себестойност. Вие издавате фактура за авансовото плащане, но не сте дали оценка на правото на строеж във въпроса си и правилно сте се ориентирали да фактурирате по приблизителна себестойност на база проекто сметна документация за кв.м. строителна услуга.
По отношение на издаването на фактурите към двамата собственици е редно да се остойностят договорените по НА квадратни метри на апартаментите и паркоместата по проектната цена.
Например за собственик А:
769,15 кв.м. жилищна площ плюс 4броя паркоместа умножени по 17,91 кв.м. всяко (ако приемем, че за база ни служи информацията за общата площ от 716,40 кв.м. разделена на 40 паркоместа). Така за първия собственик получаваме общо
769,15+4*17,91=840,79 кв.м.*500 евро = 420 395 евро
За собственик Б:
Остатъка от жилищната площ плюс площта на 2 паркоместа от общо 6 обезщетение или:
(996,66-769,15+17,91*2)*500=263,33*500=131 665 евро
Според мен доплащанията, уговорени в НА, нямат място при фактурирането. Вероятно такива има и към втория собственик и са възможни прихващания между страните, които ще възникнат в процеса на строителството и окончателното уреждане на взаимоотношенията между тях.
С тези обороти неизбежно възниква задължение за регистрация по ЗДДС, защото авансовите плащания също се включват към облагаемия оборот по чл. 96 от ЗДДС, а както вече отбелязахме, прехвърленото право на строеж е един вид авансово плащане към Вашата фирма за бъдещата строителна продукция.
От текста на въпроса останах с впечатлението, че разрешението за строеж вече е издаден и е предмет на сделката, т.е. не предстои да се получи след отстъпване правото на строеж. В този случай, според мен, няма да възникне задължение за начисляване на ДДС след регистрацията, защото данъчното събитие е настъпило преди това и вие го фактурирате без начисляване на данък не на основание чл. 45, ал. 2, а на основание чл. 113, ал. 9.