Във връзка с Ваше запитване, постъпило в Дирекция "ОУИ" – гр. …………, заведено с вх. № г., изразяваме следното становище:


В запитването поставяте следните въпроси:
1.При продажба на право на строеж от суперфиция, учредена върху наследствена земя, облагаема сделка ли е и трябва ли да се декларира?
2.При продажба на наследствен имот, сделката необлагаема ли е и трябва ли да се декларира?
3.При продажба на недвижими имоти с акт. 16, получени от суперфиция в която учредявам право на строеж върху наследствена земя, как се определя данъчната основа върху която се дължи данъка? Не приемаме ли, че тези обекти също са наследствени?
4.Ако продажната цена на съответното жилище е по-малка или равна на цената на придобиване в стария ми нотариален акт, тогава имам ли приход, който трябва да декларирам?
5.Размерът на данъчната оценка има ли значение за определяне на данъчното задължение при продажба?

В запитването сте посочили, че не визирате случаите, когато се продава един имот за година, владян повече от 3 години.

Поради това, че към запитването не сте представили копия на документите удостоверяващи фактите в запитването /предварителни договори, нотариални актове, договор за строителство и др./, изразяваме принципното си становище за прилагането на ЗДДФЛ.

По първи и втори въпрос:

В ЗДДФЛ не се съдържа определение на "недвижим имот", но изводите за обхвата на това понятие се извличат на първо място от самия данъчен закон. В него законодателят е направил разграничение между "недвижимо имущество" и "недвижим имот". Първото понятие е с по-широк обхват от второто, като в някои от нормите на закона /чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ/ изрично е уточнено, че към недвижимото имущество за данъчни цели се включват и ограничените вещни права върху него. Следователно, разпоредбите на чл. 13, ал. 1, т. 1, б."а" и б."б" от ЗДДФЛ не се отнасят за доходи от продажба или замяна на право на строеж.

Поради това, че в първия въпрос на запитването сте посочили, че продажбата е на учреденото право на строеж върху наследствена земя, респективно във втория въпрос сте посочили продажба на наследен имот, Ви уведомяваме, че съгласно чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт и по аргумент от чл. 52, т. 2 от ЗДДФЛ не подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация.

По трети въпрос:

Данъчното третиране на доходите от прехвърляне на права или имущество е уредено в глава пета, раздел V на ЗДДФЛ - чл. 33 и чл. 34 от закона.

Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителната разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи.

Предвид фактите посочени във въпроса Ви, може да се приеме, че в случая ще са налице две сделки: първата сделка е когато физическо лице – собственик /наследник/ на наследствена земя, заменя учредено право на строеж срещу построяването на недвижими имоти и втората сделка, когато се разпорежда с тези недвижими имоти, като ги продава.

При реализиране на първата сделка е налице получен непаричен доход в резултата на осъществената замяна. На основание чл. 10, ал. 4 от ЗДДФЛ, непаричните доходи се остойностяват в български левове към датата на придобиването им по пазарна цена, а съгласно чл. 11, ал. 1, т. 3 от същия закон, непаричните доходи се смятат за придобити на датата на получаването на престацията. При определяне на продажната цена следва да се има предвид, че съгласно чл. 33, ал. 5 от ЗДДФЛ, продажната цена включва всичко придобито от лицето във връзка с продажбата/замяната, включително възнаграждение, различно от пари. По отношение на определяне на цената на придобиване, намира приложение разпоредбата на чл. 33, ал. 6, т. 8 от ЗДДФЛ т.е. цената на придобиване е документално доказаната цена на придобиване на поземления имот, съответстваща на частта, за която е учредено право на строеж – в случаите на учредяване право на строеж.

По отношение на определяне на цената на придобиване при втората сделка /продажбата на недвижимите имоти, придобити от замяната/ намират приложение разпоредбите на чл. 33, ал. 6, т. 6 от ЗДДФЛ, цената на придобиване е пазарната цена по чл. 10, ал. 4 от същия закон на имуществото, придобито при замяна.

На основание § 1, т. 9 от ДР на ЗДДФЛ, "пазарна цена" е пазарната цена по смисъла на § 1, т. 8 от допълнителните разпоредби на Данъчно-осигурителния процесуален кодекс /ДОПК/, а именно: "пазарна цена" е сумата без данъка върху добавената стойност, която би била платена при същите условия за идентична или сходна стока или услуга по сделка между лица, които не са свързани.

Както посочихме в отговора на първия и втория въпрос, на основание чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, не са облагаеми доходите от продажба или замяна на имущество, придобито по наследство и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт. Следователно, на основание цитираната разпоредба не следва да се облагат придобитите от наследници недвижими имоти, получени като обезщетение срещу учредено вещно право на строеж върху наследствена земя.

Важно е да се уточни, че тези недвижимите имоти които ще се продават, не може да се квалифицират като придобити по наследство, а са получени в резултат на осъществена сделка - учредено право на строеж. Фактът, че имуществото върху което е учредено право на строеж /земята/ е наследено, има отношение само при осъществяването на тази именно сделка - учредяването на правото на строеж, но не и спрямо придобитото от нея. В този смисъл, сумите които ще се получат от продажбата на недвижимите имоти не попадат в обхвата на чл. 13, ал. 1, т. 26 от ЗДДФЛ, а в обхвата на чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ.

По четвърти въпрос:

Съгласно чл. 14, ал. 1 от ЗДДФЛ, с данък върху общата годишна данъчна основа се облагат доходите от глава пета, придобити през данъчната година. Съответно, чл. 50, ал. 1 от ЗДДФЛ изисква, местните физически лица да подават годишна данъчна декларация по образец за придобити през годината доходи, подлежащи на облагане с данък върху общата данъчна основа.

Следователно, на основание чл. 50, ал. 1, т. 1 във връзка с чл. 14, ал. 1 от ЗДДФЛ, само при наличие на облагаеми доходи от прехвърляне на права и имущество, придобити от местни физически лица, същите подлежат на деклариране в годишната данъчна декларация, съответно подлежат и на облагане с данък върху общата годишна данъчна основа. За данъчната 2010 г. тези доходи се декларират в Приложение № 5 на Годишната данъчна декларация утвърдена със Заповед № ЗМФ-1822 от 22.12.2010 г. на МФ, като в указанията към приложението също е посочено, че облагаемият доход и годишната данъчна основа могат да бъдат само положителна величина или нула.

По пети въпрос:

Съгласно чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, облагаемият доход от продажба или замяна на недвижимо имущество, включително на ограничени вещни права върху такова имущество, се определя, като положителна разлика между продажната цена и цената на придобиване на имуществото се намалява с 10 на сто разходи. Следователно, при формиране на облагаемият доход по реда чл. 33, ал. 1 от ЗДДФЛ, не се изисква размерът на данъчната оценка и се регламентират само 10 на сто разходи върху положителната разлика, за които разходи не се изисква документиране.